不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
男性
エリア

東京都中央区
投稿日

2024/12/23
更新日

2024/12/23
［2回答］

236 view

不動産相続の相談先を教えてください

私は52歳の会社員で、最近父（80歳）が認知症の初期症状を示し始めました。父は東京と大阪に複数の不動産を所有しており、相続対策が急務です。
家族構成は父、母（78歳）、私、弟（48歳）、妹（45歳）です。
把握している父の所有不動産は下記になります。
1、実家（東京、評価額1.5億円）
2、賃貸ビル（大阪、評価額2億円）
3、別荘（軽井沢、評価額4000万円）
4、農地（群馬、評価額不明※詳細も母ですらわかっていません）
相続に関して、不動産の評価・分割方法、認知症の父の意思確認、相続税対策、農地や事業用不動産の取扱いなど、多くの課題があります。どの専門家に相談すべきでしょうか？
また、相続に向けてすぐに着手すべきことは何でしょうか？

私が回答します
投稿日

2024/12/23

小川佳宏

小川FP・行政書士事務所
- 60代
- 愛知県
- 男性
- 専門家
お父様が軽い認知症でたくさんの不動産をお持ちとのこと、一刻も早く対策をとる必要があります。お父様の認知が進んでしまうと取れる対策も限られます。大まかなステップを確認しましょう。
＜対策のステップ＞
1 まずは、お父様に認知能力がある間に、家族会議をして直接お父様に聞きすべての所有不動産を洗い出します。書類はご家族で協力して集めます。法務局、市役所や固定資産の納税通知書からもわかります。農地は農業委員会への届け出から端緒があるとよいでしょう。　
2.　お父様がそれら不動産をどうしたいのか、同時に受けるご家族として納得して対策を勧めることの合意をする必要があります。選択肢は居住継続、賃貸、売却、空室（これは避けるべきです）になりますので十分検討ください。お父様、万一後の財産の承継者も決めておく必要があります。一般に不動産の共有は避けた方がよいと言われます。
3. 相続対策のグランドデザインを作成する。１－３は主に、不動産や相続税に強くコーディネート力のあるファイナンシャルプランナーが最適でしょう。この段階までが最緊急の最重要事項です。他の専門家をコーディネートして最適解を作りあげます。
4. 対応策が決まればそれぞれの専門家に事務依頼をしてきます。

＜相談すべき専門家＞
・不動産売却や賃貸は信頼できる誠実で正直な不動産業者を選定します。
・不動産の評価を正確に知りたい場合は不動産鑑定士ですが、対応策を決める段階では不要でしょう。固定資産税評価額や相続税評価額で代用しておけば十分です。
・手段として財産管理委任契約から任意後見や家族信託、遺言書を利用するなら、弁護士、司法書士、行政書士などがよいでしょう。ただし、家族信託に詳しい専門家も少ないので対応ができるかどうかを確認される方がよいでしょう。　いずれも公正証書にしておくことをお勧めします。この場合、公証役場で行います。
・税金は合理的な節税を提案してくれる税理士、登記は司法書士です。最近、極度な節税をした事例で国税庁に否認されている事例が散見されますので注意が必要です。タワマン節税など。
・不動産業者の中のFPさんでもご家族のことを考えて全体最適で導いてくれるFPさんを探しましょう。又は、独立系のFPさんで不動産や税金に強くコーチングをしながらご家族の気持ちを汲み取っていける人がよいでしょう。
尚、お父様の認知症が進行し、判断能力が著しく低下した場合は、法定後見制度の利用を検討する必要があります。制度的にかなり使いづらいことも否めず、それを避けるためにも早急にお父様がまだ認知が進行していない間に行動してください。
ご参考になれば幸いです。
私が回答します
投稿日

2024/12/23

佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
相続の相談については専門の士業はありません。弁護士・司法書士・税理士等は相続が発生した場合にはそれぞれの分野での独占業務の範疇で仕事をします。
しかし、実際にはそれでは対策が十分ではありません。場当たり的になってしまい、思わぬ損失を被ることになりかねません。
そこで、事前対策が必要なのですが、相続に関して専門とするは国家資格はなく、敢えて言えばFP技能士が広い範囲で対応していると言えます。民間資格にまで拡大すると、複数の資格が浮かんできますが、お持ちの資産内容を考慮しますと、不動産会社かつ相続についていろいろ発信している業者に相談してはいかがでしょうか。特に税金対策が重要となりますが、不動産会社のみでは一般論しか話せません。具体的に相談者様のケースで最も有利となる戦略を考えようとすると、不動産会社と税理士が協同して戦略を立案したほうがいいのではないかと思います。

まず、すべきことは課題の整理です。
不明な点を書き上げて、一つ一つ紐解いていってください。その際、専門家に聞きたい事、確認したい事があると思いますので、それも文章化してください。付箋等に書いて、並べて整理するというのもいいですね。
次に、課題を相続人に共有することです。相続は争族というぐらい揉める原因となりやすい課題です。聞いてないよ、などという人が出てくるとまとまるものもまとまりません。被相続人（お父様）の影響力があるうちに、認識を共有しておいてください。また、その際には相続人の配偶者を入れないことも重要です。
そうやって下地ができてから、戦略の立案、つまり節税策の検討と、その担い手を誰がするのかという具体策の検討が始まります。
納税が必要になってくる場合、その資金をどのように都合するのかも検討する必要があります。これは金融機関とのお付き合いがどうなっているのか、という点が重要です。
また、認知症発症ということは、預金口座凍結の危険性があります。金融機関で「うちの父が認知症で・・・」など口走らないようにしてください。認知症になった場合は本人の財産を守るため、裁判所が後見人を選定します。家族よりも弁護士等が選任されるケースが多いので、注意が必要です。また成年後見人制度は本人の財産等を守ることが本筋ですので、たとえ本人のための出費（老人ホーム入居費用等）であっても、口座から引き出すことが難しくなります。そのため、家族信託という制度ができており、利用が広がっています。ただ、これも本人の意思が必要ですので、認知症が進んで理解できなくなったり、意思表示できない場合などは家族信託も利用できなくなります。このあたりも、先ほど申し上げた相続を得意とする不動産会社と税理士のタッグでは教えてくれるはずです。