不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
30代
男性
エリア

東京都葛飾区
投稿日

2025/02/23
更新日

2025/02/24
［1回答］

1337 view

1棟投資に伴う投資ローンの相談です

初めまして、現在都内のマンションに家族4人で住んでいますが、将来の資産形成のために不動産投資を考えています。
1棟アパートに興味があり、投資ローンを組んで購入したいと思っています。

私はサラリーマンで、年収は約1000万円です。
候補物件は、築25年の木造アパート（2階建て、7戸）で、価格は約4,500万円です。
現在の入居率は100%で、年間想定家賃収入は約360万円です。
↓他物件詳細です
築年8年・葛飾区・駅徒歩9分

私の手持ち資金は1,000万円程で、残りは投資ローンで調達しようと考えています。
ただ、現在の住宅ローンの残債が5,000万円あり、毎月17万円返済しています。

このような状況で、1棟投資は現実的に可能でしょうか？
初めての不動産投資なので何もわからず（笑）しかし、セミナーなどに突然参加する勇気もなく、相談させていただきました。

資産形成のために1棟投資を検討している理由としては、アパート需要は今後も増え続けると感じているからです。
リスクとリターンのバランスを考えながら、長期的に安定した収入を得られる投資にしたいと思っています。
経験豊富な不動産会社の方々のアドバイスをいただけますと幸いです

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/02/24
30代年収1000万円なら一棟物、狙えますね。
ただ、質問にある物件を選んだ理由は何でしょうか。
まず、立地です。築25年の立地について記載がありません。他物件と同じ23区内でしょうか。
８％の利回りで返済ができて次の物件購入に向けて貯められるだけのキャッシュフローは確保できますでしょうか。
木造築25年ということは耐用年数を超えていますので、銀行の融資期間は非常に短くなります。常に満室で賃料下げもない状態であったとしても11年以上の融資期間が無いと家賃収入で返済金を賄いきれません。
しかも貸してくれる銀行も現在かなり少なくなってきています。

それに自宅。自宅の機能は大きく分けて2つ。住居と資産です。住居機能は賃貸でも賄えます。では資産についてはどうですか。将来の資産としてご自宅を見た場合、有効でしょうか。ご自宅はローン返済が進んでいれば担保としての利用価値があるかもしれませんが、そうでなければ、足かせです。お金が入ってくる資産と入ってこない資産、どちらを優先すべきかは明白です。

セミナーの前に不動産投資本を乱読してください。。図書館を利用すればコストもかかりません。不動産投資にはいくつもの流派があり、一棟ものからゼロ円物件まで多種多様です。それぞれの流派の特徴を本を通じて把握できます。

本での情報収集が終わったら、相場観磨きです。「物件買いたい病」は誰しもかかりますが、ぐっとこらえて1年間相場を見てください。

また、同時並行で客付けをどうするのか、という点について研究してみてください。だいたいの不動産投資家はこの点がおろそかです。おろそかにした結果、管理会社に丸投げ、入居者が決まらないと管理会社の責任にします。そんなことをしても決まらないので、賃料下げやADを上乗せしたりして無理やりでも入居者付けをしようとします。いやな大家の出来上がりです。味方であるはずの管理会社に敵を作ってしまいます。

また、購入主体を個人にするのか、法人にするのか、についても検討してください。個人で買い続けると、税額が爆上がりすることになります。5棟10室が法人化の目安とよく言われますが、今後も買い進めるのでしたら、初めから法人でもいいと思います。3級でいいので、簿記の勉強もしておいた方がいいですね。特に減価償却は重要です。

セミナーについては、コンサルタント・不動産会社が主催する場合と、大家の会等が主催する場合の2種類があります。コンサルは大抵不動産会社とつるんでいることが多く、コンサル生になるともれなく物件を紹介してくれます。融資付きである場合もあるので、キックオフとしては使えるかもしれませんが、他のコンサル生との付き合いの方が重要だったりします。大家の会もひも付きの場合があるので注意です。この両者に共通するのは、セミナーよりもセミナー後の懇親会の方が重要です。セミナーでは聞けなかったことが聞けたりします。怖がらず積極的に2次会3次会まで出席してください。