築40年の家、リフォームして売った方が良い？

Question

実家を相続しましたが、築40年の古家で内装もボロボロ。
業者からは「このままでも売れる」と言われたものの、見栄えが悪く売れ残るのが心配しています。
リフォームしてから売るべきか悩んでいます。費用も100万円以上はかかりそうで、かけた分が回収できるのか不安です。
古家付き土地として売った方がいいのか、最低限のリフォームをすべきか、判断基準を教えてください。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談を拝見しました。

税務上の法定耐用年数は22年ですから、すでに税法上の減価償却は終わっており建物の評価はほぼ無いと言えるでしょう。内装が劣化している状態とのことですが、そこに中途半端なリフォーム工事を行っても、多少見た目が改善されるだけで、販売価格に大きな影響を与えない可能性が高いでしょう。そのため、投下した費用を回収できないリスクがあります。

改修工事を実施するのであれば、本格的な工事を行い建物の価値を高める必要があり、当然のことながら相応の費用が必要となります。それよりも、契約不適合責任を免責とし、古家付き土地として販売する方が無難なケースと思われます。

渡邉 将仁(株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.) · Answer

ご相談拝見致しました。

初めてのご売却、非常にご不安ですよね。
しかし、是非ともご安心ください。

築40年の家で100万円ほどのリフォームでできるのはクロスや床の貼り替え 水回りの簡易補修 ハウスクリーニング程度です。フルリフォームや設備更新までは難しく 費用をかけても買主が自ら自分好みに変える可能性が高く、リフォームコストを回収できないことが多いです。

リフォームをするメリットは内見の印象が良くなり 売却までの期間が短くなったり 値引き交渉を減らせる可能性があることです。ただし買主がリフォーム前提で考えている場合は無駄になりやすく 回収できないリスクも高いです。

買い手としてはエンドユーザーのほか セミプロ層や買取再販業者が想定されます。

セミプロ層は
古家でも安く買って自分で手を入れて住む人たちで 現状のままでも検討しやすい層です。まずはこの層に届く価格設定や売り方を模索するのが現実的です。

買取業者は
相場より安く買ってフルリフォーム後に転売するので価格は下がりやすいですが 売却スピードは早く確実に現金化でき、売った後の契約不適合責任（昔の言葉で言う瑕疵）

まずは現状販売（競合市場分析も含む）と最低限の清掃や補修でセミプロやエンドユーザーへの売却を目指し それで動きが鈍ければ業者への買取を検討する流れが良いと思います。

初めから買取やリフォームだけ勧めてくるような偏った業者は、私個人としてはあまりお勧めできません。

ご参考となれば幸いです。

森 健美(株式会社TERASS) · Answer

ご相談者様

〇築古の場合買主様もリフォーム前提で購入されるケースが多い

リフォームされる方にも好みがあり、せっかくリフォームしても無駄になってしまう可能性があります。

リフォームした方が高く売れる可能性があるケースとしては、築浅で壁紙等を変えるなど比較的費用がかからず印象を良くすることができる場合などに限られます。お金を掛けた分回収できるケースはセミプロの方（知り合いや自分で施工）など稀なケースです。

建物に問題があっても責任を負わないので、引渡し後のトラブルや見栄えを気にしなくても良い点を考えると古家付土地での取引が一番無難かと考えます。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

選択肢としては、A）古屋付き土地として売却、B）修繕をほどこさずそのまま売却、C）修繕して売却、ですね。
Aの場合、買い手として考えられるのは建売業者です。ニーズがある土地で複数戸建てられるのであれば可能性があります。周辺で建売は出ていませんか。
Bの場合、一番多いケースです。築40年だと屋根の痛みが気になります。メンテナンスが十分できていればいいのですが、できていない場合雨漏りが心配です。まず、屋根をチェックしてみてください。瓦屋根の場合、耐久性が高いので問題がないかもしれません。スレート等の場合、塗装が剥げれば防水性が失われます。屋根材の下には防水シートがあるので、そこで雨漏りが止まっている場合もあります。屋根の再塗装は足場を組む必要があるので、高めになります。屋根に次いで外壁も一緒に補修したほうがいいですね。補修費用は屋根外壁合わせて100万円は超えてくると思います。
この際、従前に戻すのではなく、デザイン性を加味して外壁の色を変えてみることも考えてください。コストはあまり変わりません。
C）Bと同じですが、屋根・外壁に問題がない場合、内装中心に変えてみるのは効果的です。
意外と安く済ませることができます（コツがあります）。

一番重要なのは、ニーズがある土地かどうかです。人口が減って交通の便も悪い、という土地ではそもそも売れません。確認方法として、周囲に新築住宅が建っているか、賃貸住宅は十分な入居率があるか、ということを調べてみてください。ニーズがある土地なら、何としても売れるでしょうが、どうしようもない土地も非常にたくさんございます。
ニーズがある前提で、防水に問題が無ければ、内装リフォームで売る方向で考えてもいいでしょう。

不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

築40年の家、リフォームして売った方が良い？

佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産

森　健美

株式会社TERASS

奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング

渡邉将仁

株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

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