重要事項説明後に説明と違う点が見つかり不安です

Question

中古マンションの購入で重要事項説明を受け、契約直前の状態です。
その後、自分で資料を見返していたところ、説明では「ペット可」と言われていたのに、管理規約の細則では頭数やサイズに制限があり、実質的に今の状態では飼えない可能性があることに気づきました。
担当者に確認したところ「一般的には問題ない範囲」と言われましたが、認識にズレがあるかもしれません。
もう契約日は決まっているのですが、一旦確認したいと伝えています。
まだ返信はありませんが、このタイミングで白紙にしても責任を問われることはありませんよね？
また、マンションの規約で決まっていることであれば交渉の余地はないのでしょうか？

武石 将(株式会社フォーメンバーズ イオンハウジング八丁堀店) · Accepted Answer

結論から申し上げますと、このタイミングで白紙撤回しても責任を問われることはありません。

ペットに関しての規約に関しての管理規約の細則では基本的にはサイズの制限や頭数の制限の細則はほとんどのマンションにあり内容も類似したものとなります。

入居当初は体高や体重などはクリアしていたが飼育していくうちに大きくなってしまう可能性もあり管理組合でも実際に体高や体重を測ったりはせず所有者さまでの提出ベースにはなりますので管理会社としても実際にはエレベーターや共有部などで抱き抱えられるサイズであれば多少サイズをオーバーしていても黙認しているケースも多々ございます。

個別での交渉をし許可を公にもらう事はなかなかハードルが高いですがマナーや節度を守り住環境に影響を及ぼすものでなければ黙認されるものと考えます。ただ当然、周囲に迷惑を及ぼす可能性が高いまたは周囲からの苦情などがあれば管理規約に則り是正を受けるものと考えます。

マンションの管理組合によっては別の区分所有者でのペットの問題が表面化しているなど規約に厳しい管理組合やペットに関しても寛容な管理組合も当然ございますので管理会社の担当などを通じて温度感を探り自己責任で判断をされるしかないかと考えます。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Answer

ご相談ありがとうございます。
まず結論から言うと、契約前であれば白紙にしても基本的には責任を問われることはありません。
まだ売買契約を締結していないのであれば、手付金や違約金の話には通常なりません。
むしろ、契約前に気付けたことは良かったと思います。

今回のケースは、「ペット可」と言われていたこと自体が問題というより、「ご自身が希望する飼い方ができるかどうか」ここが重要だったと思います。

例えば、
・犬は1匹まで
・体重10kg未満
・大型犬不可
・猫不可
・2匹目不可
こういった制限がある場合、相談者様の希望内容と合わないのであれば、「ペット可」と言われても実質的には条件を満たしていないのと同じです。

管理規約に書いてある以上、基本的にはその内容が優先されます。

なので、「うちは大型犬を飼いたい」「2匹飼いたい」「将来的に増やしたい」という希望があるなら、今の規約のままでは難しい可能性があります。

また、マンションの管理規約は区分所有者全体のルールなので、個別に交渉して変更できるものではありません。

理論上は管理組合の総会決議等で変更は可能ですが、実際にはかなりハードルが高いです。

今回、個人的に少し気になるのは担当者の説明です。

「一般的には問題ない範囲」というのは、担当者側の感覚でしかありません。

今回のように、購入判断においてペット飼育条件が重要だったのであれば、「大型犬は可能か」「何匹までか」「細則はどうなっているか」ここまで確認して説明するべきだったと思います。

重要事項説明や管理規約を見れば、その違いは確認できる内容ですし、希望条件と合わないのであれば、本来は契約前にしっかり整理するべき部分です。

極端に言えば、「希望するペットが飼えないなら購入しなかった」という話だと思います。

だからこそ、今は遠慮せず、「現在飼っているペットの種類・サイズ・頭数で飼育可能か」「将来的に増やせるか」「規約変更の可能性はあるか」ここを文面で回答してもらった方が良いです。

そのうえで希望に合わないのであれば、契約を見送る判断も十分正当だと思います。

不動産は、購入後に「聞いていた話と違う」となっても、規約が優先されることが多いです。

なので、今回のような違和感は曖昧なまま契約せず、納得できるまで止める方が良いと思います。

金澤 寿一郎(株式会社tento) · Answer

株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。


「ペット可」という言葉を信じていたのに、実は制限がある……これはペットを家族として迎えている方、あるいは将来考えられている方にとって、致命的な問題ですね。


結論から申し上げますと、
契約前（署名・捺印前）であれば、白紙撤回しても法的な賠償責任が発生することはありません。また、重要事項説明の不備が疑われる状況ですので、妥協して進める必要は全くありません。


【ポイントは3つです】
1. 「白紙」にした場合の責任について
売買契約は、双方が契約書に署名・捺印し、手付金を支払うことで成立します。
今の状況： まだ契約前ですので、どのような理由であれ辞退は自由です。
賠償について： 「準備を進めたから損害賠償を」と言われることが稀にありますが、契約前のキャンセルでそれが認められることはまずありません。特に今回は「説明内容と実態の相違」という正当な理由がありますので、堂々と「確認が取れるまで契約はできない」と伝えて正解です。


2. マンション規約の交渉余地
非常に厳しいお伝えになりますが、管理規約（細則）を個人の交渉で変えることは、ほぼ不可能です。
理由： 規約は区分所有者全員の合意（総会決議）で決まっているものなので、不動産会社や売主の一存ではどうにもなりません。
現状の確認： 規約が「50cm以内・1頭まで」となっているのに、あなたのペットが「70cm・2頭」であれば、入居後にトラブル（最悪の場合は退去や手放すことを迫られる）になるリスクが極めて高いです。


3. 担当者の対応への懸念
「一般的には問題ない」という回答は、プロとして極めて不誠実かつ危険な発言です。
責任の所在： 重要事項説明書は、まさにそうした「制限」を正確に伝えるための書類です。それを「一般的」という主観で片付ける担当者は、今後他のトラブル（修繕積立金の不足や隠れた瑕疵など）が起きた際も守ってくれない可能性があります。


【アドバイス】
今は「せっかくここまで進んだから」という遠慮を捨ててください。
「私の飼育環境では規約違反になる可能性があり、当初の説明と異なるため、現時点では契約できません。納得できる回答がない限り、この話は白紙にします」と、はっきりと文章等で伝えてください。
担当者からの返信を待つ間、管理規約の「該当箇所」のコピーを必ず手元に確保しておきましょう。


大切な家族であるペットと、安心して暮らせる住まいを見つけることが一番の目的のはずです。
納得のいくまで立ち止まって問題ありません。
良い方向に進まれますことを応援しております！

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Answer

ご相談を拝見しました。

媒介業者の調査不足、および思い込みによる認識に違いが根本にあることから発生した問題です。契約締結前であり、かつ相談者様の購入目的を一部達せらないことが発覚したのですから、撤回しても何ら問題はありません。また、違約金を請求されることなどできませんから、ご安心ください。

なお、参考までに申し上げれば、マンション管理規約で定められた内容を個人的な都合や理由で改定することは不可能です。管理規約の変更は、総会決議によってのみ変更できるからです。

福島(関計株式会社) · Answer

ご相談内容拝見いたしました。

結論から申し上げます、ペナルティなしで白紙撤回（キャンセル）可能です。
不動産取引において、正式な「売買契約」を締結する前（売買契約書への署名・捺印、手付金の支払い前）であれば、違約金などのペナルティなしでキャンセルが可能です。重要事項説明を受けた段階であっても、契約前であれば法的な責任を問われることはありませんのでご安心ください。

マンションの規約について交渉の余地はあるか？については、個人の事情での交渉（特例や例外）は、実質的に不可能とお考えください。
マンションの管理規約や使用細則は、マンション全体のルールとして管理組合で定められているものです。「あなただけ特別にサイズオーバーでもOK」といった例外が認められることはまずありません。

担当者の「一般的には問題ない範囲」という言葉は、何の保証にもなりません。万が一入居後に「規約違反だ」と管理組合や他の住民から指摘された場合、責任を負うのは不動産会社ではなくご自身になってしまいます。

現在のペットが「確実に規約の範囲内である」という客観的な証明（管理組合への事前確認など）が取れない限り、予定通りの契約は見送ることを強くおすすめします。

大切な家族であるペットの事ですので、曖昧な状態のまま契約に進まないよう、毅然とした態度で不動産会社へ対応してください。

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