不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

その他
50代
エリア

兵庫県姫路市
投稿日

2026/05/01
更新日

2026/05/01
［1回答］

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築３４年アパートの空室リスクについて

地方の駅徒歩7分、築３４年、ローン完済、屋根外壁修理済、8室中７室入居、3DK５２平方メートル、この条件で、現在の一括借上を外して一般管理にした場合、空室期間が4〜5ヶ月、更には１年以上に及ぶことはザラにあると不動産屋から聞きました。（私が一括借上契約をしているところとは別の不動産屋が言いました）また、業者に払う入居者募集広告料は4ヶ月分必要になり、一括借上を外すと必ず後悔すると言われました。本当でしょうか？

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/05/01
結論から言うと、言われている内容は一部は事実ですが、そのまま鵜呑みにするのは危険です。少し冷静に整理して判断した方がいい場面です。

■ 一括借上げの本質

まず前提として、一括借上げ（サブリース）は不動産会社が利益を取れるから成り立つ仕組みです。

・空室リスクを引き受ける代わりに
・賃料を相場より下げて設定する

これが基本構造です。

なので、会社側にメリットがなくなれば「賃料見直し」や「契約解除」の話が出る
これは実務上も普通にあります。

■ 「簡単に解除できない」は半分正解

ここもよく誤解されますが、

・オーナー側 → 途中解約は制限されることが多い
・借上会社側 → 条件により見直し・解除ができる

という契約が多く、オーナーにとって有利な契約とは限らないのが実態です。

もし違約金や制約が重くないのであれば、外す選択肢を検討する価値は十分あります。

■ 空室期間4〜5ヶ月、1年以上はザラ？

これは少し言い過ぎです。

ただし完全に嘘でもありません。
ポイントはここです。

物件力と募集力で結果は大きく変わる

今回の条件を見ると
・駅徒歩7分
・3DK 52㎡
・8室中7室稼働
・外装修繕済

この内容であれば、極端に長期空室が連発する物件ではない可能性が高いです。

少なくとも現時点で稼働率が高いので、「1年以上ザラ」というのは少し極端な表現です。

■ 空室が長引く本当の理由

現場感覚で言うと、空室が長引く原因はほぼこの3つです。

① 家賃設定がズレている
② 募集条件（礼金・広告料）が弱い
③ 管理会社が積極的に動いていない

特に③は大きくて、一括借上げじゃない物件は、管理会社側の優先順位が下がることは実際にあります。

■ 広告料4ヶ月は普通か？

これはケースによります。

・1〜2ヶ月 → 一般的
・3ヶ月以上 → 決めにいく時の強め条件

常に4ヶ月が必要ということはありません。

あくまで「早く決めたい時のカード」であって、最初からそれ前提で考える必要はないです。

■ 一括借上げを外すべきか？

ここはシンプルにこの判断軸です。

●外した方がいいケース

・現在の賃料が相場よりかなり低い
・契約条件に縛りが少ない
・エリア的に需要がある

●そのままでもいいケース

・空室リスクを取りたくない
・手間をかけたくない
・賃料がそこまで悪くない

■ 現実的な進め方

いきなり解除ではなく、

① 今のサブリース賃料と市場賃料の差を確認
② 複数社に「一般管理ならどう回すか」を聞く
③ 条件を比較して判断

これをやるだけで、かなり精度上がります。

■ 最後に今回の話、極端に言うと

・「外すと絶対後悔する」→言い過ぎ
・「外せば必ず良くなる」→これも違う

です。

ただ一つ言えるのは、結果は“どの会社に任せるか”で大きく変わるということです。

同じ物件でも
・ちゃんと決める会社
・全然決められない会社
は本当に差が出ます。

不安を煽る話に寄せるより、「この物件ならどう回せるか」を具体的に出してくれる会社を見つけること。
ここに時間を使った方が、結果的に後悔しない選択になります。

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