不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
30代
男性
エリア

福岡県福岡市西区
投稿日

2026/05/04
更新日

2026/05/07
［2回答］

206 view

住宅ローン控除、住み替えだと使えませんか

現在住んでいるマンションを売却し、新しく中古マンションを購入する予定です。

いわゆる住み替えになるのですが、「住宅ローン控除は使えない場合がある」と知人に言われ気になっています。

売却で利益が出るかどうかや、タイミングによって扱いが変わるとも聞きましたが、正直よく理解できていません。

買い替えでも住宅ローン控除は受けられるのでしょうか。それとも条件次第で対象外になるのでしょうか。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/05/05
ご相談を拝見しました。

原則として住宅ローン控除は、住み替えでも利用できます。ただし、「3,000万円の特別控除」や「特定居住用の買換え特例」との併用は認められていないため、売却して利益が出る場合には、住宅ローン控除とどちらが得になるか比較して検討する必要があります。

また、居住用財産の譲渡損失における損益通算についても住宅ローン控除との併用制限が設けられているため、ご自身にとってどの制度を利用するのが得か慎重に判断する必要があるでしょう。

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私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/05/07
住み替えでも、住宅ローン控除は基本的には利用できます。
ですので、まずそこは過度に心配しなくて大丈夫です。

ただ、ご友人がおっしゃっている「使えない場合がある」というのも間違いではなく、実際には“組み合わせ”によって注意点があります。

特に関係してくるのが、

今の家を売って利益が出るか
どの特例を使うか
いつ住み替えるか

このあたりです。

よくあるのが、売却時の「3,000万円特別控除」との関係です。

マイホーム売却で利益（譲渡益）が出た場合、一定条件を満たせば最大3,000万円まで税金を抑えられる特例があります。

ただし、住宅ローン控除と一部併用できないケースがあるため、

売却側の特例を優先するのか
購入側の住宅ローン控除を優先するのか

を整理する必要があります。

とはいえ、実際には「そもそも売却益がそこまで出ない」「取得費が不明」「利益が出ても3,000万円控除でほぼ消える」というケースも多く、結果的に大きな問題にならないことも珍しくありません。

また、住み替えであれば、

自宅として使うこと
床面積要件
ローン期間
入居時期

など、通常の住宅ローン控除条件も満たす必要があります。

ただ、この辺りは制度自体がかなり複雑で、ネットで調べるほど混乱しやすい部分でもあります。

なので実務的には、「今の家はいくらで売れそうか」「利益が出そうか」「次の購入条件」「いつ売っていつ買うか」を整理して、税理士や金融機関、不動産担当と確認しながら進めるのが一番安全です。

住み替えって、「売る・買う・ローン・税金」が全部同時に動くので、意外と考えることが多いんです。

でも逆に言うと、事前整理さえしておけば、後から「知らなかった…」をかなり防げます。

焦って判断するより、「どの特例を使うのが自分たちに一番メリットが大きいか」
を落ち着いて整理して進めるのが、結果的には一番良い住み替えになると思います。

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