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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 離婚
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    大阪府枚方市
  • 投稿日
    2020/04/01
  • 更新日
    2020/04/01
  • ［3回答］

1973 view

離婚をして家の売却を考えています。

２年前に離婚をしました。元妻を連帯債務者としてローンを組んで購入し、まだローン残が3000万円ほどあります。
不動産屋さんに家の査定だけしてもらい、オーバーローンになりそうですが、親などに援助してもらい、全額返済はできそうです。

家を購入した際、わたしは山田太郎（仮名）で家の登記名義人名も山田太郎で、離婚後、親も離婚をしていたので、母親の姓に変更し、鈴木太郎（仮名）となりました。

そこで、家を売るために今の自分の名前と登記名義人名が異なるため、登記名義人名を今の名前に変更しました。印鑑証明書なども鈴木太郎に変更しているので売却時に登記名義人名が違うと本人確認の関係で問題があると思い変更しました。

登記名義人名を変更した後にネットで、住宅ローンが残っている場合は銀行に相談なしに変更すると契約違反で即一括返済を求められたりするというのをみて不安になっています。

売るのを前提にし、売却後一括返済が可能であれば何も問題はないのでしょうか？
すでに登記名義人名を変更したことはいつ銀行に言えばいいのでしょうか？銀行に相談なしに先に名義人名を変更してしまったことは何かペナルティとかあるのでしょうか？買主の人が現れた段階で銀行に事情を説明したらいいのでしょうか？

わかりにくい文章で申し訳ございません。ご回答よろしくおねがいいたします。

  • 私が回答します

    木本進

    株式会社アイディーエム

    • 東京都
    • 不動産会社
    投稿日
    2020/05/14

    ＜質問に対して＞
    ２年前に離婚をしました。元妻を連帯債務者としてローンを組んで購入し、まだローン残が3000万円ほどあります。
    不動産屋さんに家の査定だけしてもらい、オーバーローンになりそうですが、親などに援助してもらい、全額返済はできそうです。
    家を購入した際、わたしは山田太郎（仮名）で家の登記名義人名も山田太郎で、離婚後、親も離婚をしていたので、母親の姓に変更し、鈴木太郎（仮名）となりました。
    そこで、家を売るために今の自分の名前と登記名義人名が異なるため、登記名義人名を今の名前に変更しました。印鑑証明書なども鈴木太郎に変更しているので売却時に登記名義人名が違うと本人確認の関係で問題があると思い変更しました。
    ※ここまでは了解いたしました。

    登記名義人名を変更した後にネットで、住宅ローンが残っている場合は銀行に相談なしに変更すると契約違反で即一括返済を求められたりするというのをみて不安になっています。
    売るのを前提にし、売却後一括返済が可能であれば何も問題はないのでしょうか？
    すでに登記名義人名を変更したことはいつ銀行に言えばいいのでしょうか？
    銀行に相談なしに先に名義人名を変更してしまったことは何かペナルティとかあるのでしょうか？買主の人が現れた段階で銀行に事情を説明したらいいのでしょうか？
    ※悪意のない氏名変更ですから問題ないですよ。今からでも、銀行担当者と相談して下さい。
    但し、元奥様の名前や連帯保証の継続等の相談もして下さい。
    また、お一人で3000万円のローンに組み換えができるのであれば相談してみてはいかがでしょうか？

    わかりにくい文章で申し訳ございません。ご回答よろしくおねがいいたします
    ※銀行は、しっかりと相談すれば、悪いようにはしませんよ。

  • 私が回答します

    脇保雄麻

    株式会社ユー不動産コンサルタント

    • 40代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2020/05/11

    こんにちは。
    不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
    ご相談者様が心配しているような、一括返済を求められると言うことは無いので安心してください。ローン契約時の性と売却時の性が変わっていたとしても本人であることが間違いないのなら、一括返済を求められるということはないです。また戸籍を取得することで性が変更した事が分かるのでそれで本人確認が取れます。むしろご自身で登記名義の性を変更登記したのであれば司法書士に支払う手数料が安くなったと思います。
    参考までに契約時と売却時の登記記載事項に住所や性が違っていた場合、登記名義人と本人であることを確認出来なければ契約しても決済で購入者に名義変更する事が出来ません。契約上の約定日に決済が出来ないとなれば違約とされる可能性もあります。では、どうしておけば良いかというと、住所の変更や性が変わった事が履歴を追って確認するための本人確認の書類を取得します。その書類が住民票だったり戸籍謄本だったりします。
    住民票の場合、一つ前の住所地の履歴しか記載されませんので戸籍の附票を取得する必要が出てきます。
    戸籍謄本の場合、結婚して籍を入れると戸籍が造り直されます。厄介なのが夫婦共有名義で不動産購入して、その後に離婚して売却時にお互い再婚していた場合です。その場合には、お互い戸籍が造り直されてますので戸籍の附票を取得しても購入時の登記事項との履歴を証明出来ません。その場合には、除籍謄本を取得して履歴を追っていく必要が出てくるという事です。
    書類等を事前に揃えて登記記載事項を現時点での内容に変更をご自身でされるなら、その分の登記費用の中の司法書士手数料や安くなりますが、信頼できる方に相談しながら予め確認してもらいながら進めたほうが安心だと思います。
    以上、参考までに

  • 私が回答します

    古本健

    RE/MAX　J Investment Property

    • 東京都
    • 不動産会社
    投稿日
    2020/04/01

    こんにちは

    まず登記名義人の変更に伴う違約金や一括返済については
    名前ではなく人が変わったらそのように一括返済を求められます。
    ですので今回のケースではご不安に思っている事は起こり得ません。
    （売却が可能なのであれば尚更です。）
    どうぞご安心ください。

    またご売却活動を始められたタイミングで仲介業者も抵当銀行へ色々と確認作業があります。
    その時に仲介業者から言ってもらう程度で大丈夫です。

    ご売却をお考えなのでしたら、仲介業者をうまくご利用してください！

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