マンション購入・購入後のことについて教えていただきたいです。

Question

現在、夫婦共働きで子供2人（小学生と幼稚園児）を育てている30代の主婦です。

家賃10万円の賃貸アパートに住んでおり、マンション購入を検討しています。
私たちの年収は合計で800万円程度で、貯金は約500万円あります。
購入を検討しているマンションは新築で、価格は4500万円程度。
将来的には実家に戻る可能性も考えており、その場合は5～10年後になると予想しています。

このような状況で、マンションを購入した後、支払い途中での売却が可能かどうか、またその際のリスクや注意点についてアドバイスをいただきたいです。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Accepted Answer

ご収入、頭金として使えそうな貯金額を考えますと4500万円のマンションは妥当なご選択であろうと思います。
購入後の売却を念頭に置いた場合、注意することがございます。
不動産は建物と土地から構成されますが、土地は時間経過とともに減価することはありませんが、建物は劣化しますので減価します。減価分以上に中古価格が上昇していれば問題はありませんが、そういう物件は多くはありません。
その一方で、売却の足枷となってくるのが残債です。現在は月々の返済負担が小さくなるという理由で元利均等返済を選択される方が大半ですが、元利均等返済の場合、返済額に占める元本部分は小さいため、残債がなかなか減らないという性質があります。いざ売却となった場合、残債がどの程度になっているかは簡単に計算が可能ですので、売却予定等と併せてご検討をお勧めします。

月山なつ(不動産専門家) · Answer

マンション購入後の支払い途中での売却についてですが、基本的には可能ですが、いくつかのリスクと注意点があります。

第一に、マンションの価格変動や地域の不動産市況は売却価格に大きく影響することを理解しましょう。将来的にマンションの価値が上昇すれば、利益を得ることができますが、逆に価値が下がってしまうと損失を被る可能性もあります。不動産市場の動向や地域の需要供給バランスを注視することは欠かせません。

特に、購入時には市場調査を行い、将来的な価格変動に備えた戦略を考えることが重要です。また、地域のインフラや開発計画なども将来の売却価格に影響を与える要素として考慮しておきましょう。

次に、売却時にかかるコストや手続きについて理解しておかなければなりません。売却手数料や不動産仲介手数料、登記費用などの諸費用が発生しますので、これらを計算に入れておくことが重要。

また、売却時に残っているローン残高や繰り上げ返済手数料も考慮する必要があります。さらに、法律や税金の面でも注意が必要です。譲渡所得税や固定資産税など、売却に伴う税金の負担も考慮しておかなければなりません

購入時の金利やローン条件も売却の際に影響を及ぼします。金利が変動する場合、支払い額が増加する可能性がありますので、将来の金利変動に対するリスクを考慮しておくことが大切です。

また、ローンの繰り上げ返済や一括返済に関する条件も確認しておきましょう。特に、前借金契約によって生じる繰り上げ返済手数料などは要チェックです。

また、支払い途中での売却にはローン残高が残る場合があります。この場合、売却価格が残債額を下回ると、差額を一括で支払う必要が生じます。そのため、売却時の市場価格やローン残高といった数字を把握し、計画的な売却を行うことが大切です。購入時にローンの返済計画を慎重に立て、将来的なローン残高の影響もあらかじめ考えておくと良いでしょう。

まとめると、マンション購入後の支払い途中での売却は慎重に計画する必要があります。購入時には将来の売却を見据えた判断をし、ローンや費用の計画をしっかり立てることが重要。また、市場動向や売却時の条件などを常に把握し、柔軟に対応することがポイントとなります。不動産に関する専門家と直接お話されることもお勧めです。

名塚翔馬((有)山地不動産企画) · Answer

ご質問について拝見いたしました。

支払い途中の売却についてですが、結論「可能」です。

しかし、支払い途中ということは残債が残った状態での売却になるので、
・残債を完済し、
・仲介での売却の場合、仲介手数料や売買に係る諸費用
を支払うことができる金額で売却することが最も重要な点になるかと思います。

５～１０年後、果たしてその価値があるのか、売却に関して力強い不動産会社を選択することができるか、そのあたりをしっかりご相談の上、見極めていくことが必要になるかと思います。

山下ひろき(ジャパン・ビルド株式会社（中古マンションなび渋谷区）) · Answer

ご相談内容を拝見させて頂きました。

合算年収800万円で新築マンションを4,500万円で購入されることに関してですが、
お二人とも仕事を続けていくことが前提であればローンの返済自体は問題ない範囲かと思います。

将来的にご実家の方へ戻られるとのことですが、そのときに売却をすることで住宅ローンの完済は可能ですが、注意点があります。

①　住宅ローンの残債務に対して、売買想定価格が下回る場合
②　①が実際起きる場合は、手元の資金から足りない分を住宅ローンに補充しなければいけない

例　4,500万円を変動金利0.6%で35年払いで住宅ローンを組んだ場合
　　5年後の住宅ローン残高  ：約3,920万円
　　10年後の住宅ローン残高：約3,300万円

上記の例で言うと5年後に売却後の手取りが3,920万円以上で売却できるなら持ち出し資金はなしとなります。

今のご自宅のエリアであれば一般的に10年前後、住宅ローンを返済していれば、上記の①は起こりにくいかと思いますが、新築マンションの価格次第かと思います。
その周辺の中古マンションの価格と見比べて新築マンションの価格が妥当か検討されることをおススメします。

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