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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 住宅ローン
  • 20代
  • 男性
  • エリア
    埼玉県さいたま市浦和区
  • 投稿日
    2024/03/18
  • 更新日
    2024/11/06
  • ［2回答］

729 view

金利について詳しく知りたいです。

固定金利と変動金利の選択について、どちらがよりお勧めなのか知りたいです。

現在、金利が低い状況ですが、今後上昇する可能性もあると思います。
年収は700万円、マンション購入価格は約4,500万円で、返済期間は35年を予定しています。
金利の選択肢による返済額の差と、それぞれのリスクについて詳しく知りたいです。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/06

    貸す側の目線で考えると、長期と短期の意味合いが多少わかります。銀行の資金源は基本的に短期性の資金です。普通預金と定期預金ですね。定期とはいっても35年のような長い期間の預金はありません。大半が1年以内の期間での預金です。ここで金利が上昇するとどうなるでしょうか。当然払う利息も多くなります。
    次に銀行の収益の多くが融資の利息収入です。短期のものもありますが、まとまった資金となると長期が多くなります。ご相談者様のように35年のローンも多くあります。資金源が1年刻みで支払う額が変動するのに、収益源は10年といった長期の場合、金利が上昇すると逆ザヤ（融資金利＜調達金利）になる可能性があると思いませんか。そうなった場合、銀行は赤字になりますので、あらかじめ長期金利を上げておくのです。
    言い方を変えると、金利が上昇しないうちは、余計な利息を銀行に支払っていることになります。
    （実際にはALMといってそのようなミスマッチが発生しないように、長短スワップを他の金融機関と組みますが、結局リスクの存在が消えるわけではないので、結局、長期金利-短期金利分を融資を受ける人が負担することになります）
    ということなので、銀行が想定する以上の金利上昇を予想されているなら、長期金利を選択された方が予想にマッチした借入戦略となります。もしそこまでの金利上昇を想定されないのでしたら、短期金利を選択したほうが得策といえると思います。
    ただ、実際金利がどう動くかは、神様の領域なので断定的な判断はすることができません。

  • 私が回答します

    渥美誠

    不動産専門家

    • 40代
    • 愛知県
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2024/06/22

    金利は借入額や返済額に大きな影響を与えるため、借りる前に内容を理解しておきたいものですよね。

    結論からいうと、変動金利と固定金利のどちらがいいかは借り入れする人によります。

    変動金利は金利が低く、月々返済が減って総額返済が減ります。月々返済が少なくなれば余裕ある生活ができて貯蓄しやすくなり、一括返済できる可能性が高まるでしょう。しかし、金利が変動したときに、すぐ利息が高くなってしまうリスクもあります。

    固定金利は、月々の返済金額や返済総額が増えるものの、金利の変動が一定期間ありません。

    つまり、変動金利はとにかく借入時に返済額が少なければいいと考える人にあっており、固定金利は返済金額が高くても、安定的に返済したいと考えている人にあっています。

    質問者様の状況で4,500万円の住宅ローンを借りたと考えると、0.5%程度の変動金利なら余裕ある生活ができる可能性が高いものの、2.5%程度の長期固定金利になってくると生活が厳しくなるかもしれません。質問者様のお考えにもよるでしょうが、変動金利か固定期間5年以下にするといいでしょう。

    なお、金利については固定金利が2022年末から上昇傾向にあるため、固定金利を選択する場合は早めに借りたほうがいいかもしれません。

    また、固定金利と変動金利は金利を上げるかどうかの基準が違い、変動金利は金利上昇するか判断つきにくい状態です。金利が上昇したときにリスクが高いのは変動金利のほうなので、今後の社会情勢を注視していく必要があります。

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