不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
40代
男性
エリア

神奈川県川崎市中原区
投稿日

2024/12/16
更新日

2024/12/17
［2回答］

1200 view

住居中のマンションの住宅ローン借り換えに関する相談

はじめまして。
住宅ローンについてご相談をさせてください。
購入後約10年住んでいるマンションがあります。住宅ローンにて購入したマンションですが、当初はフラット35、その後借り換えにて変動金利に変更しています。昨今の金利上昇にて、金利は現在0.775%となっています。ネットにて調べると、他社だと0.4%程度の変動金利の会社があることも分かり借り換えを行うか悩んでいます。
まだ25年の支払い期間があるため、借り換える方が得だと思うのですが、借り換え時の保証料を考慮する必要があること、また途中の繰り上げ返済による期間短縮なども想定しているため、これらを考慮して変更すべきか否かアドバイス頂けないでしょうか？

どうぞよろしくお願いいたします。

私が回答します
山下ひろき

ジャパン・ビルド株式会社（中古マンションなび渋谷区）
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/16
ご相談内容、拝見いたしました。
住宅ローンの借り換えについてですが、0.775％から0.4％に下がる水準でかつ、今後売却の予定や繰り上げ返済を検討している方にはあまりお勧めをしません。
借換のメリットとしては、金利が下がることになるのですが、デメリットとして借換する際の費用が別途必要になります。

●例：住宅ローン残高3,000万円の場合
・融資事務手数料660,000円（借入金額の2.2％）
・抵当権設定、登記費用関係　概算300,000円

上記が大きくかかる費用の目安です。
約90万円程費用がかかるにもかかわらず、毎月の返済金額が少ししか変わらない場合があります。
諸費用部分も借換の対象となる場合もありますが、シミュレーションをしてみてはいかがでしょうか？
ご参考にして頂けますと幸いです。
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/12/17
ご相談を拝見しました。

結論から言えば、借り換えにより有利になる可能性は高いでしょう。ただしその額は、残債の額や借換費用によって左右されます。

残債額が記載されていませんので詳細なシミュレーションはできませんが、仮に2000万円を残債額として、現行の借入金利（0.775％）と新規借入の金利（0.4％）が返済期間中は変動しないと仮定した場合における総返済額の差は約98万円です。

ご存じかと思いますが、借り換え時には融資事務手数料、印紙、保証料、登記費用が必要となります。保証料や事務手数料は金融機関によってことなりますが、その費用は概ね60～80万円（残債2000万円の場合）が目安です。

このケースにおいてはその差額（38～18万円）分だけ、シミュレーション上では有利になります。

ただし、住宅ローンの変動金利は、各金融機関が設定する基準金利に基づき決定されます。基準金利は短期プライムレートと各行の業績状況に左右される性質のものですが、半年に一度見直されるため、ローン返済期間中ずっと0.3％前後の金利差が継続するとは限りません。借換費用や金利変動の如何では逆転する（マイナスとなる）可能性もあります。

アドバイスとしては、「得をする可能性があるものの、将来的な予測も踏まえ十分に検討する必要がある」となります。

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