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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都墨田区
  • 投稿日
    2024/04/29
  • 更新日
    2024/12/29
  • ［5回答］

766 view

マンション売却活動中です。悪質な不動産会社に見分け方について

5社の不動産会社に査定額を出していただき、今現在どこで契約を結ぼうか悩んでいます。

複数の不動産会社とやり取りをする中で、査定額、仲介手数料、サービスの有無（ハウスクリーニング、アフターサービス等）、アプローチの仕方（電話、メール、郵送）等、会社によってかなりの差がありました。

大きなお金が動く契約になるので様々な不安があり、囲い込みというものがあることも知りました。
正直あまりこの業界に良いイメージがないのですが、悪質な不動産会社を見分けるためのポイントがあれば教えていただきたいです。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/29

    囲い込みの目的は売主と買主双方から仲介手数料をもらう両手取引です。両手比率が高い会社が必ずしも囲い込みを行っているわけではないですが、疑惑はありますよね。
    「不動産会社　両手比率」で検索すると両手取引の比率が大手不動産会社別に記載されています。記事を鵜呑みにしてはいけませんが、これだけ差があると、高い数字の会社はやはりやっているんだなと思わざるをえません。来年度は囲い込みに罰則ができますが、大手がこれだけ大々的にやっているとなると、役所のエクスキューズにしかならない気がします。
    囲い込みがあったとしても、売主の意向通りに買主を見つけて、買主の希望価格で売買が成立したのであれば、売主にあまり不利益が無かったことになります（遅くなった可能性はありますが）。
    それよりも、悪質だと思われるのは、大手には「売主に対する値下げ要求部隊」があることです。
    不動産の売りは、1.売主が媒介契約を結び、売りに出す。2.買主が買い意向を出すという2つの段階を経て成立します。売りの場合は売主との契約が先、買主との契約が後という順番になるため、買い意向があったときに価格で折り合わない場合、未契約の買主に買う価格を上げてくれという交渉をして逃げらるより、すでに契約が成立済みの売主に価格を下げてくれという交渉をした方が安全なのです。
    これは別に違法でもなんでもありませんが、売主にとっては悪徳そのものではありませんか。先に契約した売主よりも未契約の買主の意向を重視しているのです。
    ちなみに米国ではこういう事態を避けるため、両手取引は禁止されています。利益相反する関係者の利益代表が同一人物出るというのはあり得ないだろう、という至極真っ当な考え方です。
    さらに悪いことには、日本の不動産会社でこれがよくないことであるとの認識を持っている人は非常に少ないのです。逆に商いを成立さえるため、まじめに、熱心に、売主に価格を下げるよう説得してきます。困ったものです。
    これを避けるためには、売主が理論武装をする必要があります。人は買う経験に比べて売る経験が非常に少ないのが一般的です。ですので、物件が売れるまでにはどの程度の時間がかかるものか、どの程度の集客があれば、売れると思われるのか、集客はどういう手段があるのか、集客した後買う決心をさせるにはどのようなことをすればいいのか、などを知っておき、業者がきちんと実行しているかどうか判断する必要があります。
    悪質かどうかという判断軸だけでは、いい業者は選べないのです。

  • 私が回答します

    金澤 寿一郎

    株式会社tento

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/07/14

    初めまして。
    株式会社tentoの金澤 寿一郎と申します。
    東京で不動産仲介業を行なっているものです。

    売却依頼時の仲介業者の選び方、お問い合わせいただくと必ず聞かれます。
    危惧されていらっしゃることの参考になりますと幸いです。

    ただいま自分で会社を経営しておりますが
    それまでは大手一部上場仲介会社におりました。
    競合する会社様も首都圏で大手ばかりでしたので、
    囲い込み等はある程度ない環境で仲介業ができていたと感じておりました。
    （新卒から13年ほどおりました)

    しかしながら大手を飛び出て方々で仕事をしていると
    競合の中には確かに危惧されているようなことをされている企業様も
    ちらほらいらっしゃいます。

    今現在、宅建業法で諸々縛られておりますのでそこまで横行しているとは思いませんが
    担当者様のお人柄や会社の取り組み方（規模ではありません）、で見定めるしかございません。
    また、「仲介手数料割引」を軸にアピールをしてくる会社様よりも、手数料に見合う動きをして一緒に活動をしてくれる業者様の方が結果満足度は高いのかと思います。

    いずれにしても大変高額な資産を一緒に動かすパートナーです。
    相談者様にとってベストなご選択ができますことをお祈りしております。

  • 私が回答します

    もうすぐ終わります

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 一般ユーザー
    投稿日
    2024/06/08

    不動産営業マンの優秀な人を探すのに苦労したものです。
    売り出し価格帯については、相場といって譲らない大手デベロッパー系担当者も悪質な場合もあり、すべてお断りしました。それは「囲い込み」「未公開物件」として積極的に販売してくれない場合もあるからです。売り出し価格は挑戦価格を一緒に目指しましょうということを否定する会社は隠れた悪質な会社かもしれません。
    不動産会社の人は、ポジショントークが多いため、投函チラシも複数社を見比べても、悪質かわかりません。たくさん売った経験アピールも、そのひとつです。「物件の価値」を知っている自分を信じて下さい。
    売却後に掛かる税金・手数料を最初から明瞭にする営業マンなど、親身になる方と出会えれば、相場より高く売却できると思われます。
    特に「話が合わない」「清潔感がない」「自己アピールの紹介文」の人物は、会社の方針のまま、物件価格を下げようとしますので、これも悪質な類なのかも知れません。

  • 私が回答します

    本田憲司

    不動産売却サポート関西株式会社

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/05/27

    初めまして不動産売却サポート関西の本田　憲司と申します。
    個人のお客様から媒介契約をいただく為、各社様々なサービスを実施していると思います。
    悪質業者を事前に見抜くのは難しいかと思いますので、グーグルの口コミを見てみるのも良いかと思います。
    ただ仲介手数料サービスをアピールする業者については囲い込みをされるケースも散見されますので、ご注意下さい。

  • 私が回答します

    柴引　和彦

    株式会社UMUIE

    • 30代
    • 沖縄県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/05/02

    初めまして。沖縄の小さな不動産会社です！
    不安しかないですよね。。。

    「この人に任せたい」と思う担当者でしたら、信頼してみると良いと思います！
    この判断は人それぞれだと思います。
    1.高く査定してくれた
    2.集客力が凄い
    3.自信のある人だった
    4.仲介手数料を安くしてくれる
    5.担当者の人としての想いが伝わった

    ご相談者様ならどちらでしょうか？？
    営業トークや技術に惑わされずに、しっかり担当者を見て、ご相談者様の悩みや想いを理解している担当者を選ぶと良いと思います！
    万が一ダメなら、また変えれば良いだけです！

    少しでもご相談者様の判断材料になればと思い、投稿させて頂きました。
    良い担当者（会社）に出会えることを祈っております！

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