マンション相続と節税に関する相談

Question

私は55歳の会社員です。
両親から築30年の都心のマンションを相続することになりました。
相続税の節税と、今後の資産活用について悩んでいます。

現在のマンションの評価額は約8,000万円ですが、老朽化が進んでおり、大規模修繕も必要な状況です。
相続税の負担を軽減しつつ、将来的な資産価値の維持・向上を考えています。

以下の選択肢を検討していますが、どれが最適でしょうか
①マンションをそのまま相続し、賃貸として運用する
②マンションを売却し、より新しい物件に買い替える
③マンションを取り壊し、土地を活用して新たに建物を建てる

相続時の評価方法や、各選択肢における税制上のメリット・デメリットについてもアドバイスいただけますと幸いです。
将来的には、自分の子どもたちへの円滑な資産継承も視野に入れています。

鈴木洋輔(鈴木洋輔税理士事務所) · Accepted Answer

ご質問ありがとうございます。

評価額で約8,000万円となると、
それなりに規模の大きな建物だと推察されます。

相続税は放っておくと、
高い税金のまま課税されてしまうので、
事前に対策を検討することは
とても有益だと思います。

これから発生する相続に
どのように対応していくか…
ご質問いただいたケースに分けてお答えします。


■　①マンションをそのまま相続し、賃貸として運用する
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
一番リスクの少ない方法だと考えられます。

築30年という状況ですので、
まだローンは残っているか気になります。

RC等でローンが残っていれば、
相続税的にも多少の節税効果はあります。

鉄骨造等でローンがあまり残っていなければ、
相続税の節税効果が乏しいため
さらなる対策が必要になると考えられます。


収支の面では、
大規模修繕等は大きな負担になる一方で、
借入残高が少ないなら
利息の負担も小さいと考えられます。

駅距離や競争力などを見ないと、
詳しくわからないのが正直な所ですが、
キャッシュ的に悪くなく、
まだまだ使える物件なら
継続して賃貸して良いように感じられます。


■　②マンションを売却し、より新しい物件に買い替える
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
短期間で合理的な対策になる可能性があります。

もし、現在のマンションが駅距離や競争力に
弱いのであれば買換えも
ひとつの選択肢になるかと思います。

売却した資金を原資に買換えると思いますが、
同程度の総額で買換えた場合には、
あまり相続税の節税効果は見込めません。

追加で借入を増やし、規模を大きくすれば、
資産圧縮効果が生まれ、
相続税が減ることも期待できます。


近年は投資物件の利回りが低下しており、
収益力の面で劇的な増収は
見込めないと考えられます。
ただ、日本人は新築物件が好きなので、
安定した賃貸経営という意味では
築年数が浅い物件に買換えるのは
悪くないと思います。


なお、この選択肢にはリスクもあります。
それは、売却と購入の隙間期間に
相続が発生してしまうことです。

この場合、手元にキャッシュがあり、
不動産が無い状況になります。

不動産評価による資産圧縮が使えない事に加え
貸家建付地の減価や、
小規模宅地等の特例も使えません。

売却と購入の隙間期間を短くすることで、
リスクを軽減できますが、
万が一のリスクがあることをご認識下さい。


■　③マンションを取り壊し、土地を活用して新たに建物を建てる
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
最も相続税の節税効果があると思います。
しかし、現実的な難しさもある方法です。

建物を取り壊して再建築するとなると、
コストが大きくかかりますので、
その分相続税の圧縮効果も大きくなります。


一方で、入居者の退居や
取り壊しに期間を要するため、
相続が発生するまでに
対策が完了しないリスクもあります。

ご質問者様が５５歳ということは、
ご両親は８０代・９０代でしょうか。
ご健康状態も気になります。

仮に退居の途中で相続が発生した場合、
退居勧告により入居者が減っているので、
貸家建付地の減価は弱くなります。

もし、取り壊し後の再建築が完了していない場合には、
小規模宅地等の特例も適用できません。
加えて、建物も固定資産税評価ではなく、
工事の進捗に合わせた投下資金で計算をします。

細かい計算は色々ありますが、
結果的に、相続税が大きくなるリスクがあります。


また、資材や人件費が高騰しているので、
利回りの向上はあまり期待できません。
でも、「いつか再建築する…」のであれば、
相続が発生する前に着手するのも
ひとつの選択肢かと思います。


－－－－－－－－－－

相続対策は全体的な財産と債務を把握しつつ、
ご年齢や親族関係を見ながら、
総合的な検討が必要になると思います。

具体的な行動を伴う②、③の案は、
実行するのに期間を要してしまいます。

私も相続対策をサポートする中で、
「建築が間に合わなかった…」
というケースに出会うことはよくあります。

動くのであれば
早めに検討を進めることがオススメです。


賃貸経営をしているのであれば、
顧問税理士さんも付いているともいます。
まずは、相続の対策について、
顧問の税理士さんにアドバイスを求めるのが
よろしいかと思います。



ご参考になれば幸いです。

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