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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 住宅ローン
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    福岡県福岡市城南区
  • 投稿日
    2025/01/31
  • 更新日
    2025/12/03
  • ［2回答］

1706 view

マンション購入と既存の借り入れをおまとめローンで一本化する際のリスクと注意点は？

現在、マンション購入を検討しており、4,000万円の物件を視野に入れています。
ただし、すでに車のローン（残高200万円）と
教育ローン（残高150万円）を返済中で、
これらの借り入れも併せて一本化するために、「おまとめローン」を活用したいと考えています。

世帯年収は700万円で、共働き夫婦（夫450万円、妻250万円）。
子どもが1人いるため、将来的な教育費も見据えた返済計画をしたいのでアドバイスをお願いいたします。

・住宅ローンにおまとめローン機能を組み込む場合、どの金融機関が対応しているのか。
・既存の借り入れを一本化することで、総返済額や月々の支払いがどの程度軽減されるのか。
・おまとめローンを利用した場合、住宅ローン控除が適用されるのか、また税制優遇がどのように変わるのか。
・審査基準や、既存の借り入れが審査結果に与える影響について具体的に知りたい。
おまとめローンを活用する際の注意点や、長期的なリスク（総利息の増加や返済計画の見直しなど）を教えてください。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/12/03

    はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス 角田と申します。

    ご相談内容拝見させて頂きました。ポイントだけ先にまとめると、

    「住宅ローン＋他の借入を一本化」はできる金融機関もありますが、

    月々は軽くなりやすいですが、その代わり、
    「総支払利息が増える」「住宅ローン控除の対象外部分が出る」
    「将来の再建がやや不利になる」など長期のデメリットも大きい
    と点がデメリットとしてあげられるかと思います。

    順番に整理しますと、
    1. 住宅ローンに「おまとめ機能」を付けられる金融機関は？
    パターンは大きく2つあります
    ①住宅ローンの借入額の中に、他のローンの借換資金も含めるタイプ
    一部の住宅ローン専門会社や地銀などが商品として出しています。
    例：住宅ローンに付随した「おまとめ借換ローン」商品など。

    ②住宅ローンとは別枠の「おまとめローン」（無担保・カードローン型）を使うタイプ
    金利は住宅ローンより高く、カードローンよりは低い中間イメージ。
    これは“住宅ローン”ではないので、当然住宅ローン控除の対象外です。

    現実的な探し方
    各行HPで「住宅ローン　おまとめ」「住宅ローン　他の借入　借換」
    などで検索すると、住宅ローンで他の借入も含められるケース
    そもそも不可のケースも明記されています。
    かなり条件が細かいので、候補となる2〜3行に直接
    「他の借入を一緒に借り換えたい」と相談する前提で考えた方がいいかと思います。

    2. いくら返済が軽くなりそうか
    ※ここからは「イメージをつかむための例」です。実際の金利や期間で変わります。

    前提（仮定）
    マンション：4,000万円
    車ローン：200万円（残り5年・金利3％）
    教育ローン：150万円（残り7年・金利3％）
    住宅ローン：金利1％・35年
    おまとめ：4,350万円を住宅ローン（1％・35年）に一本化という想定

    ① 別々に返済する場合（月々）
    住宅ローン（4,000万・1％・35年）
    → 約 11.3万円/月
    車ローン（200万・3％・5年）
    → 約 3.6万円/月
    教育ローン（150万・3％・7年）
    → 約 2.0万円/月
    合計：約16.9万円/月

    ② 4,350万円を1％・35年で一本化した場合
    毎月返済：約 12.3万円/月

    この例だと
    約4.6万円/月も軽くなるイメージです。

    3. でも、総返済額（利息）は増えやすい
    同じ条件で、支払う利息の合計を比較すると…
    別々に返済：利息総額　約 775万円
    4,350万を35年で一本化：利息総額　約 807万円

    このケースだと、
    おまとめした方が利息は約30万円増えるという結果になります。

    理由はシンプルで、
    本来 5年・7年で終わるはずだったローンを、35年にまで伸ばしているからです。

    月々の負担は軽くなる
    その代わり、「ちょっとずつ、長〜く払い続ける」構造になるので
    時間をかけて余分な利息が乗っていくイメージです。

    4. 住宅ローン控除はどうなる？
    原則
    住宅ローン控除の対象になるのは、
    「マイホームの取得・増改築のための借入金」に限られます。

    つまり、
    4,000万円のマンション取得部分 → 対象
    車ローン・教育ローンの借換え部分 → 控除の対象外
    になります。

    具体的には
    同じ1本のローンでも、
    「住宅取得に使った部分」
    「その他の借換に使った部分」
    を税務上は区分して計算します。

    そのため、
    金融機関からの「資金使途内訳の証明」
    税務署への申告書で「住宅分の借入残高のみ」を記載
    が必要です。

    しっかりと理解すべき点ですが、
    おまとめしたからといって、車ローン分まで住宅ローン控除になることはありません。
    ここは誤解しやすいので要注意です。

    5. 審査基準と既存借入の影響
    金融機関は「返済負担率」をかなり重視します。
    返済負担率＝（年間の全ローン返済額）÷ 年収 ×100
    一般的には、年収400万円以上なら返済負担率35％以内が目安

    ただし、実務的には
    25〜30％以内程度に抑えておくのが“安全ライン”

    世帯年収700万円の場合
    返済負担率30％ → 年間210万円
    → 月約17.5万円（ボーナス返済なし想定）

    先ほどの例だと、
    別々返済：16.9万円/月 → ギリギリ
    一本化12.3万円/月 → 返済負担率約21％と余裕ありという感じで、
    おまとめすることで審査上は通りやすくなる側面もあります。

    ただし、
    「現在の借入も含めた状態」で審査される金融機関
    「同時に完済することを前提に、一部を除外してくれる金融機関」
    など運用はまちまちなので、
    事前相談で“他の借入を一緒にまとめたい”と必ず伝えることが大事です。

    6. おまとめローンを使うときの主なリスク・注意点
    ① 総利息が増えがち
    月々の返済は下がるが、
    期間が長くなるほど利息は増える

    特に「金利の高いローンを金利の低い住宅ローンへ」という発想だけで判断すると、
    長期で見ると損するケースがあります。

    ② 住宅ローン控除の対象外部分が出る
    車・教育ローン分には控除が効かない
    控除額を期待して借入額を増やすと、思ったほど得をしていないことも。

    ③ 将来「債務整理」や「個人再生」をする場合に不利になる可能性
    住宅ローンには、「自宅だけは守りながら他の借金を整理する」
    ための特別ルール（住宅資金特別条項）があります。

    ところが、住宅ローンに住宅と無関係な借金までまとめて担保にしてしまうと、
    この特別ルールの対象外になる可能性が指摘されています。
    → 将来、本当に困ったときに「家だけは守る」選択肢が狭まるリスクがあります。

    ④ 借入枠を目一杯使ってしまう
    返済負担率ギリギリで組むと、
    今後の教育費
    車の買い替え
    修繕費・リフォーム
    など、将来の大きな支出に余裕がなくなる。

    お子さんが1人いらっしゃるとのことなので、
    高校・大学進学のタイミングで、
    年50〜100万円単位で教育費が増えるイメージを前提に、
    「返済は手取り年収の20〜25％以内」を一つの目安にしておくと安心です。

    ⑤ 金利上昇リスク（特に変動金利）
    おまとめで「金額が大きい ＋ 期間も長い」ローンになるほど、
    変動金利の上昇による影響が大きくなります。

    7. どう考えるのが現実的か（方針のまとめ）
    まずは「住宅ローン部分だけ」で無理なく払えるか試算
    世帯年収700万円なら、
    月返済の上限感として 13〜15万円を一つの目安に。
    その上で、
    車＋教育ローンの返済が本当にきついなら
    → 「住宅ローンに組み込む」案を検討

    余裕があるなら
    → 車・教育ローンは短期でさっさと返す方が、総額としては有利。

    おまとめを使う場合でも、
    「そのまま35年払い続ける」前提にせず、
    将来余裕が出たら繰上返済で短縮して利息を削る計画を持っておくと良いです。

    以上、参考になれば幸いです。

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  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/01/31

    かなり選択肢が限られます。銀行では北日本銀行やトマト銀行が対応してますが、営業範囲外でしょう。日本住宅ローンか住信SBIネット銀行ぐらいしかありません。地元の信金や信組等でもしかすると住宅ローンに組み込める商品があるかもしれません。

    例えば、車のローン200万円が4年で借りていた場合は年あたり100万円+利息ですが、30年で借りれば年あたり6.7万円+利息ぐらいに低下しますので、車部分だけの負担は大幅に減ります。
    ただし、家は30年後でも残っているでしょうが、車はどうでしょう？買い換えていませんか。買い換えた場合、その車のローンと、売ってしまった車のローンと2重に払い続けることになります。

    住宅ローン控除の対象となるかは、かなり微妙なようです。住宅ローン控除はあくまで住宅購入にかかる部分ですので、融資残高を住宅ローン部分とそれ以外に分離しなくてはいけません。金融機関や税務署次第であったりしますので、問い合わせてみてください。

    審査は厳しくなる傾向があります。既存の借り入れの影響については、普通の住宅ローン審査でも返済比率として勘案します。

    長期的なリスクで言えば、上述の自動車のように、二重ローンになってしまうケースがあります。また、サービスは終了してもローンは払い続けないといけないという場面も出てくるでしょう。
    しかし、現在はインフレ期の走りです。価値が下がるローン（貨幣）を借りて、価値が上昇する家（モノ）に投資する行動は経済原則通りなので、リスクよりもリターンが勝っているんじゃないかと思います。

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