不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 相続
- 40代
- 男性
-
- エリア
- 千葉県柏市
-
- 投稿日
- 2025/03/05
-
- 更新日
- 2025/03/06
- ［2回答］
132 view
相続した不動産、どう分けるのが公平ですか
母が3つの不動産を残して亡くなりました。遺言はなく、相続人は私と弟の2人です。
公平にわけよう、となったのですが。どう分ければ公平なのかさっぱりわかりません。
どんな方法があるか、アドバイス頂けないでしょうか
①都内のマンション（母が居住、2LDK、築14年、売却相場4,500万程）
②郊外の戸建て（祖父から母へ相続された古い戸建て、現在は賃貸中で、管理は母が行っていた、売却相場1700万円程）
③地方の賃貸アパート（2世帯のちいさなアパート一棟。管理は管理会社に依頼、月15万程の収入）
他に預金と有価証券が少しです。
-
収益物件の価格は基本的に利回りから逆算します。利回りはその地域や築年数によって変わってきますが、相場というものがあります。
地方のアパート、月15万円だと年間180万円。利回り10％で1800万円、７％で2571万円。
７％だとしても２と３の合計は4300万円で１の4500万円に達せず、都内マンションより少なくなります。
預金と有価証券でその差額を埋められれば公平にできるのですが、そうでない場合どうしても差が出てしまいます。
運用する意思がないなら売却が一番簡単でしょう。
共有するという手もありますが、不動産は維持管理が必要です。大規模修繕が必要になった場合の費用負担や、どちらかに資金ニーズが発生した場合の売却など事前に決めておかないと、争族のもととなってしまいます。あまりお勧めはできません。 -
遺言がない場合、法定相続分（ご相談者様と弟様で各1/2）が基準となります。
不動産を公平に分けるには、価値や用途の違いを考慮しつつ、いくつかの方法が考えられます。
1. 不動産を現物で分ける
各物件の価値を鑑定し、総額を2等分に近づけるよう調整する方法です。
評価額（仮定）
都内マンション：4,500万円
郊外戸建て ：1,700万円
地方アパート ：月15万円×12か月×20年（簡易計算）で約3,600万円相当と仮定
総額：9,800万円 → 1人当たり4,900万円が目標
分け方（例）
ご相談者様：都内マンション（4,500万円）＋差額調整で現金400万円
弟様 ：郊外戸建て（1,700万円）＋地方アパート（3,600万円）＋現金差額なし
預金や有価証券を活用して差額を調整。
物件の好みや利用意向（住むか賃貸か）の調整が必要です。
メリット→売却の手間が省ける。
デメリット→価値が完全に均等になりにくい。管理負担や将来の値動きリスクも異なる。
2. 売却して現金で分ける
物件すべてを売却し、得た現金を2人で均等に分ける方法です。
都内マンション：4,500万円
郊外戸建て ：1,700万円
地方アパート ：3,600万円
総額9,800万円 → 売却後、諸経費（仲介手数料等）を差し引き、各4,900万円程度を分配。
預金・有価証券も含めて清算。
メリット：最もシンプルで公平です。
デメリット：思い出の物件を手放すことになる。税金（譲渡所得税）が発生する可能性があります。
3. 共有で持ち続ける
物件を売らず、ご相談者様と弟様で共有名義（各50%）にし、収益や管理を分担する方法です。
（例）
地方アパートの家賃収入（月15万円）を2人で分け合う（7.5万円ずつ）。
都内マンションや郊外戸建ては必要に応じて賃貸化や居住を検討。
将来的に売却する場合は、その時点で折半。
管理会社に任せれば手間は少ないですが、意見が合わないと揉める原因になります（経験あり）
メリット：急いで決めず、様子を見られる。
デメリット：共有名義は将来の売却や管理でトラブルになりがち。
4. 買い取り方式
どちらかが特定の物件を希望する場合、もう一方の取り分を現金で補う方法です。
（例）
ご相談者様が都内マンション（4,500万円）を希望 → 弟に2,250万円を支払う（預金やローンで）。
弟様が郊外戸建て＋地方アパート（5,300万円）を希望 → あなたに2,650万円を支払う。
資金力が必要です。公平性を保つため、鑑定評価又は客観的な査定があると良いと思います。
メリット：希望する物件を残せる。
デメリット：現金準備が難しい場合、実現性が低い。
まず話し合いです！
お互いの希望を明確にして、都内マンションに住みたいのか、地方アパートの収入を重視するのかで選択肢が変わります。
専門家を活用するのも手です、不動産鑑定士で正確な価値を把握し、税理士に税金や手数料を確認しましょう。弁護士や司法書士に相談すれば法的手続きもスムーズ。
オススメするとしますと、
手っ取り早く公平にするなら「売却して現金分割」が無難です。
ただし、思い出や将来性を重視するなら「現物分割＋調整」が現実的。
預金・有価証券の額次第で調整幅が変わるので、具体的な数字を出しつつシミュレーションしてみてください。揉めないためにも、早めに合意を文書化（遺産分割協議書）するのが賢明だと思います！
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