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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    神奈川県横浜市緑区
  • 投稿日
    2026/09/19
  • 更新日
    2026/10/05
  • ［3回答］

151 view

公務員です。投資用マンションはやったほうがいいですか。

投資用マンションの電話営業がしょっちゅうきます。
先日話を聞いた時にやってみてもいいかな？と思い始めました。
副業に該当しないかどうかは総務に確認済みです。
同僚もやっているそうで、長い目で見るとプラスになる計算と言っています。
少しでも将来のために投資したいと思っているのですが、やめておいた方が良いでしょうか。

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/09/20

    投資用マンションそのものが悪いわけではありません。
    実際、不動産を使って将来の資産形成を考える方法の一つではあります。

    ただ、私は「投資をするかどうか」と
    「その電話で勧められた投資用マンションを買うかどうか」は、
    完全に分けて考えた方がいいと思います。

    電話営業をすること自体が悪いわけではありません。
    ただ、私はこれまで不動産の仕事をしてきて、投資用マンションを買ったものの、
    思っていたようにいかず苦労している人を山ほど見てきました。

    問題は投資そのものではなく、判断を間違えると大きなお金を失うことがある、ということです。

    「同僚もやっている」「長い目で見ればプラスになる計算」というのも、
    それだけでは判断材料としては足りません。

    投資用マンションは、家賃が入ってくる一方で、ローンの返済、管理費、修繕積立金、
    固定資産税、賃貸管理費、空室や家賃下落、設備の修繕など、いろいろなお金がかかります。
    購入時の価格だけではなく、何年後にどうなるかまで考えて、
    本当に収支が成り立つのかを見る必要があります。

    特に「毎月いくらの負担で始められます」という説明だけで判断するのは危ないと思います。
    月々の持ち出しが小さく見えても、長期間のローンを組んで大きな借入れをする以上、
    途中で売りたくなったときにローン残高より物件価格が低ければ、
    簡単には手放せないこともあります。

    国土交通省も、投資用マンションの勧誘について、
    不確実な将来利益を確実であるかのように説明することや、
    断った後も勧誘を続けることなどを禁止しています。
    つまり、投資用マンションの営業だから悪いという話ではありませんが、
    「必ず儲かる」「将来絶対に得をする」といった説明を鵜呑みにしてはいけない、ということです。

    今回、公務員として副業に該当しないことを総務に確認されているのであれば、
    その点は一つクリアできていると思います。

    ただ、それと「その投資物件を買っていいか」は別問題です。

    私なら、営業担当者からもらった収支表をそのまま信じるのではなく、家賃が下がった場合、
    空室になった場合、管理費や修繕積立金が上がった場合、設備交換が発生した場合、
    そして10年後や20年後に売却するとしたらいくらくらいになるのかまで、
    自分に都合の悪い条件を入れて計算します。

    そこで数字が成り立つのであれば、投資をすること自体を否定する必要はありません。

    逆に、家賃が今のまま入る、空室にならない、修繕費もあまりかからない、
    将来も価格が大きく下がらない、
    といった都合のいい条件を重ねないとプラスにならないのであれば、
    私はその投資は一度立ち止まった方がいいと思います。

    将来のために何か投資をしたい、という考え方自体は悪くありません。

    ただ、「投資をしたい」から「電話で勧められたマンションを買う」につなげる必要はありません。

    投資は、やらないことが正解なのではなく、自分が内容を理解して、
    損をする可能性まで含めて納得してできるかどうかが大切です。

    私なら、まず投資をするかどうかを決めるのではなく、
    その物件を買った場合に何が起きても自分で説明できるところまで数字を確認します。
    それでも納得できるなら、そこで初めて購入を考えます。

    「将来のために投資したい」という気持ちは大切にしていいと思います。
    ただ、その気持ちを利用されて、判断を急がされないこと。
    そこだけは、かなり大事だと思います。

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  • 私が回答します

    小野

    • 30代
    • 神奈川県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/09/22

    ご相談者様

    私は投資用不動産の業界に１０年以上おりますが、
    他の方同様に不動産投資自体は悪くございません。
    ただし、購入価格次第では「負」動産になるかが大きく分かれてしまいます。

    現時点ではどういった物件をご相談されているか不明の為、
    判断をいたしかねますが、相場から大きく離れていなかったり、
    サブリース（家賃保証）物件ではないなど細かな条件から判断を行う必要がございます。

    仮に同僚の方からの紹介であれば、
    同僚の方は成約に繋がった際には紹介料を頂いているケースもございます。

    ご相談者様のライフプランはもちろん、
    現状の資産状況など様々な事を考えて慎重に行うことでベストな結果になると思いますので、
    勧められたまま購入するのではなく、
    ご自身でも調査を行ったりされてから始められることを強く推奨いたします。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/10/05

    止めておいたほうが無難です。
    しょっちゅう電話がかかってくる、ということは売れないからかかってくるのです。バンバン売れる商品であれば、営業電話なんか不要です。投資家のほうから寄ってきます。
    こういう営業電話をかけてくる場合、対象はほぼ新築ワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資で儲かった、という人の話を聞いたことがありません。
    まず、利回りが低いこと。長期国債の利回りが直近3％乗せたというニュースをご存じでしょうか。国、つまり日本で最も信用度の高い投資先が3％に対し、その物件の利回りは十分とれていますか。

    次に、新築だということは、入居もほぼ同時期でしょう。つまり退去時期も同時期になりがちです。お隣もそのお隣も空室になっていく状況というのが、2年後にはやってきます。空室では賃料が全く入ってきませんので、ローン返済や修繕積立金など手出しになります。その分だけ貯めておくことは必要があるのですが、空室期間が長くなると、耐え切れず賃料下げに走る大家さんもでるでしょう。この賃料下げが連鎖的に発生する可能性があります。

    もし、手出しに耐え切れない場合、売却ということになりますが、考えることはお隣も同じです。同じ建物で、複数の部屋が売りに出されたら、価格はさらに下がると思いませんか。

    ここで考え方を変えてください。
    不動産投資をするなら、そのように投げ売りされている物件をさらに叩いて買ったほうがよくありませんか。
    また、前述のような状況が発生するのは、一つの建物を部屋ごとに販売することに起因しています。一棟丸ごとであれば、すべてコントロールが可能です。不動産投資の王道は一棟ものですよ。

    もし不動産投資をするのであれば、いい機会なので勉強してください。図書館でも不動産投資本は結構所蔵されています。発行された年月日をばらして、さらに投資手法もばらして、まんべんなく読んでください。さらに購入をスタートするまで、1年は買わずにシミュレーションをしてください。相場観を養わないと話になりません。また、投資家同士の勉強会が結構開かれています。それに参加し、懇親会まで出席して諸先輩の話を聞いてみてください。懇親会こそ本番です。根掘り葉掘り聞いてください。

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